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Immobilieninvestitionen

Die Bedeutung der Immobilienmarktanalyse für die Investitionstätigkeit

Die Bedeutung der Immobilienmarktanalyse für die Investitionstätigkeit

Was haben erfolgreiche Immobilieninvestoren gemeinsam? Sie führen jedes Mal eine Immobilienmarktanalyse durch, wenn sie eine Immobilie kaufen. Sie nehmen sich die Zeit, Berechnungen anzustellen und ähnliche Immobilien zu vergleichen, bevor sie das Geschäft abschließen. Leider kaufen viele Erstinvestoren Immobilien aufgrund ihrer Intuition und nicht aufgrund von Informationen.

Bevor man in Immobilien investiert, muss man wissen, wie man den Markt analysiert. Ganz gleich, ob Sie ein Haus in Miami Beach oder Fort Lauderdale kaufen möchten, eine gründliche Marktanalyse kann Ihnen die Zahlen liefern, die Sie für eine fundierte Entscheidung benötigen.

Was ist eine Immobilienmarktanalyse?

Bei einer Immobilienmarktanalyse, die auch als vergleichende Marktanalyse (CMA) bezeichnet wird, wird der Wert der Anlageimmobilie auf der Grundlage des Wertes vergleichbarer Immobilien (Comps” genannt) in derselben geografischen Lage ermittelt. Es ist erwähnenswert, dass bei der CMA die vergleichbaren Immobilien vor kurzem (innerhalb von drei bis sechs Monaten) verkauft oder zum Verkauf angeboten worden sein müssen. Außerdem sollten sie mindestens eine Meile von der Investitionsliegenschaft entfernt sein.

Eine CMA klingt zwar wie eine Schätzung, aber es gibt mehrere Unterschiede zwischen den beiden. So wird beispielsweise ein Gutachten von einem Sachverständigen erstellt, während eine CMA in der Regel von einem Immobilienmakler oder Immobilienverwalter durchgeführt wird. Außerdem sind Schätzungen für gewerbliche Immobilien gedacht, während CMAs besser für Wohnimmobilien geeignet sind. Da die CMA nicht mit einer Bewertung gleichzusetzen ist, berücksichtigt sie nicht den rechtlichen und finanziellen Wert der Investitionsliegenschaft.

Warum ist eine Immobilienmarktanalyse wichtig?

Eine Immobilienmarktanalyse ist ein wesentlicher Bestandteil jeder Investition. Sie ermittelt den ungefähren Wert der betreffenden Immobilie und hilft Investoren bei der Auswahl der richtigen Wohnimmobilien. Im Allgemeinen hilft sie Immobilieninvestoren, Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Darüber hinaus können Immobilieninvestoren, die die Immobilie vermieten wollen, von der Marktanalyse profitieren, da sie eine Schätzung der Höhe der Miete liefert. Sie bestimmt auch den angemessenen Listenpreis für das Mietobjekt.

Da diese Art der Marktanalyse jedoch auf Schätzungen beruht, ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass sie nicht 100%ig genau ist. Sie bietet Käufern jedoch eine Momentaufnahme des Immobilienmarktes, in den sie zu investieren beabsichtigen.

Wo sollten Sie nach Ihren Daten suchen?

Wenn Sie die CMA selbst durchführen, fragen Sie sich vielleicht, wo Sie anfangen sollen. Glücklicherweise gibt es eine Vielzahl von Quellen, die Ihnen zur Verfügung stehen. Hier finden Sie die Informationen, die Sie für die Durchführung einer Mietmarktanalyse benötigen:

#1 Historische Daten

Immobilieninvestoren sind vorausschauende Denker. Sie wollen wissen, wo der Immobilienmarkt in 5, 10 oder sogar 20 Jahren stehen wird. Um dies herauszufinden, ist es wichtig zu verstehen, wo der Markt bisher war. Sehen Sie sich die Berichte der National Association of Realtors (NAR) an, um zu erfahren, welche Arten von Immobilien am meisten verkauft wurden und zu welchem Preis.

#2 Demografische und statistische Daten

Machen Sie sich mit dem Gebiet vertraut, in dem Sie zu investieren gedenken. Eine ausgezeichnete Informationsquelle sind Marktübersichten, in denen Sie Daten über Bevölkerungswachstum, Arbeitsplatzwachstum, Beschäftigungsmöglichkeiten, Bildungsniveau, Lebensqualität, Aktivitäten auf dem lokalen Wohnungsmarkt und vieles mehr finden können.

#3 Andere Quellen

Soziale Medien, Foren und Community-Websites sind vielleicht nicht die “formellsten” Quellen, aber sie sind es wert, dass man sich mit ihnen beschäftigt. Das Internet bietet eine Fülle von transparenten Daten, die Ihnen einen unvoreingenommenen Blick auf den Immobilienmarkt ermöglichen. Nutzen Sie sie, um herauszufinden, wie die tatsächlichen Bewohner über das Leben dort denken.

Die wichtigsten Faktoren für Immobilieninvestitionen

Die wichtigsten Faktoren für Immobilieninvestitionen

Was ist das Wichtigste, worauf man bei Immobilien achten sollte? Der Standort ist zwar immer eine wichtige Überlegung, aber es gibt noch zahlreiche andere Faktoren, die mitbestimmen, ob eine Investition für Sie geeignet ist. Im Folgenden finden Sie einige der wichtigsten Faktoren, die Sie beachten sollten, wenn Sie in den Immobilienmarkt investieren möchten. 

1. Standort der Immobilie

Warum das so wichtig ist

Das Sprichwort “Lage, Lage, Lage” gilt immer noch und ist nach wie vor der wichtigste Faktor für die Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Die Nähe zu Annehmlichkeiten, Grünflächen, landschaftlichen Aussichten und der Status des Viertels spielen bei der Bewertung von Wohnimmobilien eine wichtige Rolle. Die Nähe zu Märkten, Lagerhäusern, Verkehrsknotenpunkten, Autobahnen und steuerbefreiten Gebieten spielt bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle.

Worauf ist zu achten?

Ein wichtiger Aspekt bei der Standortwahl von Immobilien ist die mittel- bis langfristige Betrachtung der voraussichtlichen Entwicklung des Gebiets während des Investitionszeitraums. So könnte beispielsweise das heute ruhige, offene Gelände hinter einem Wohnhaus eines Tages zu einer lauten Produktionsstätte werden, was den Wert der Immobilie mindern würde. Informieren Sie sich gründlich über die Eigentumsverhältnisse und die beabsichtigte Nutzung der unmittelbaren Umgebung Ihres Investitionsvorhabens.

Eine Möglichkeit, sich über die Aussichten in der Umgebung der von Ihnen ins Auge gefassten Immobilie zu informieren, ist die Kontaktaufnahme mit der Stadtverwaltung oder anderen öffentlichen Stellen, die für Raumordnung und Stadtplanung zuständig sind. Auf diese Weise erhalten Sie Zugang zu den langfristigen Planungen für das Gebiet und können feststellen, wie günstig oder ungünstig diese für Ihre eigenen Pläne für die Immobilie sind.

2. Bewertung des Grundstücks

Warum das wichtig ist

Die Immobilienbewertung ist wichtig für die Finanzierung beim Kauf, den Angebotspreis, die Investitionsanalyse, die Versicherung und die Besteuerung – sie alle hängen von der Immobilienbewertung ab.

Worauf ist zu achten?

Zu den häufig verwendeten Methoden der Immobilienbewertung gehören:

– Verkaufsvergleichsverfahren: vergleichbare Verkäufe jüngeren Datums von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen – am weitesten verbreitet und sowohl für neue als auch für alte Immobilien geeignet

– Kostenansatz: die Kosten des Grundstücks und der Konstruktion abzüglich der Abschreibungen – geeignet für Neubauten

– Ertragswertverfahren: auf der Grundlage der erwarteten Mittelzuflüsse – geeignet für Vermietungen.

3. Investitionszweck und Investitionshorizont

Warum das wichtig ist

In Anbetracht der geringen Liquidität und des hohen Investitionswerts von Immobilien kann eine unklare Zweckbestimmung zu unerwarteten Ergebnissen führen, einschließlich finanzieller Notlagen – insbesondere, wenn die Investition mit Hypotheken belastet ist.

Worauf ist zu achten?

Finden Sie heraus, welche der folgenden Kategorien zu Ihrem Zweck passt, und planen Sie dann entsprechend:

Kaufen und selbst nutzen. Hier sparen Sie Miete und haben den Vorteil der Selbstnutzung, während Sie gleichzeitig einen Wertzuwachs erzielen.

Kaufen und vermieten. Dies bietet ein regelmäßiges Einkommen und langfristigen Wertzuwachs. Allerdings braucht man das Temperament eines Vermieters, um mögliche Streitigkeiten und Rechtsfragen zu bewältigen, Mieter zu verwalten, Reparaturen durchzuführen usw.

Kaufen und verkaufen (kurzfristig). Hier geht es im Allgemeinen um einen schnellen, kleinen bis mittleren Gewinn – die typische Immobilie befindet sich im Bau und wird nach Fertigstellung mit Gewinn verkauft.

Kaufen und verkaufen (langfristig). Hier geht es im Allgemeinen um eine große Wertsteigerung über einen langen Zeitraum. Dies bietet Alternativen, um langfristige Ziele, wie den Ruhestand, zu ergänzen.

4. Erwartete Cash Flows und Gewinnchancen

Warum das wichtig ist

Der Cashflow gibt an, wie viel Geld nach den Ausgaben übrig bleibt. Ein positiver Cashflow ist der Schlüssel zu einer guten Rendite für eine Investitionsimmobilie.

Worauf Sie achten sollten

Entwickeln Sie Projektionen für die folgenden Arten von Gewinn und Ausgaben:

Erwarteter Cashflow aus Mieteinnahmen (Inflation begünstigt Vermieter bei Mieteinnahmen)

Erwarteter Anstieg des inneren Wertes aufgrund langfristiger Preissteigerungen.

Vorteile der Abschreibung (und verfügbare Steuervorteile)

Kosten-Nutzen-Analyse der Renovierung vor dem Verkauf, um einen besseren Preis zu erzielen

Kosten-Nutzen-Analyse von Hypothekendarlehen vs. Wertzuwachs.

5. Seien Sie vorsichtig mit der Hebelwirkung

Warum das wichtig ist

Darlehen sind praktisch, aber sie können mit hohen Kosten verbunden sein. Sie setzen Ihr zukünftiges Einkommen ein, um sich heute einen Nutzen zu verschaffen, und zwar auf Kosten von Zinsen, die über viele Jahre verteilt werden. Vergewissern Sie sich, dass Sie wissen, wie Sie mit Krediten dieser Art umgehen müssen, und vermeiden Sie eine hohe Verschuldung oder eine so genannte Überschuldung. Selbst Immobilienexperten sind in Zeiten ungünstiger Marktbedingungen mit einer Überschuldung konfrontiert, und die Liquiditätsengpässe, die durch hohe Schulden entstehen, können Immobilienprojekte zum Scheitern bringen.

Worauf Sie achten sollten

Je nach Ihren derzeitigen und erwarteten künftigen Erträgen sollten Sie Folgendes beachten:

Entscheiden Sie sich für die Hypothekenart, die am besten zu Ihrer Situation passt – Festhypothek, Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), Nur-Zins-Hypothek, Null-Anzahlung, usw. Beachten Sie, dass jede Hypothekenart ihr eigenes Risikoprofil hat und Sie jede Art von Hypothek sorgfältig prüfen müssen. Bei ARM-Hypotheken beispielsweise können sich die Hypothekenzinsen jederzeit ändern, was von den Kräften des Kapitalmarkts abhängt, und der Darlehensnehmer muss alle Zinsänderungen während der Laufzeit akzeptieren.

Achten Sie auf die Bedingungen, Konditionen und sonstigen Gebühren, die der Hypothekengeber erhebt.

Informieren Sie sich, um niedrigere Zinssätze und bessere Bedingungen zu finden.

6. Neubau vs. bestehendes Objekt

Warum das wichtig ist

Ein Neubau bietet in der Regel attraktive Preise, die Möglichkeit zur individuellen Gestaltung und moderne Annehmlichkeiten. Zu den Risiken gehören Verzögerungen, höhere Kosten und die Unwägbarkeiten einer neu erschlossenen Wohngegend.

Bestehende Grundstücke bieten Komfort, schnelleren Zugang, bereits vorhandene Verbesserungen (Versorgungseinrichtungen, Landschaftsgestaltung usw.) und in vielen Fällen auch niedrigere Kosten.

Worauf Sie achten sollten

Bei der Entscheidung zwischen einem Neubau und einer bestehenden Immobilie sollten Sie auf einige wichtige Dinge achten:

Prüfen Sie frühere Projekte und informieren Sie sich über den Ruf des Bauunternehmens bei neuen Investitionen.

Prüfen Sie Grundstücksurkunden, aktuelle Gutachten und Schätzungsberichte für bestehende Immobilien.

Berücksichtigen Sie monatliche Wartungskosten, ausstehende Gebühren und Steuern. Kosten wie diese können Ihren Cashflow erheblich beeinträchtigen.

Wenn Sie in vermietete Immobilien investieren, sollten Sie herausfinden, ob die Immobilie mietkontrolliert, mietstabilisiert oder frei verkäuflich ist. Läuft der Mietvertrag demnächst aus? Bestehen für den Mieter günstige Verlängerungsoptionen? Wem gehört das Mobiliar?

Überprüfen Sie die Qualität der Gegenstände (Möbel, Einrichtungsgegenstände und Geräte), wenn diese mitverkauft werden sollen.

Die Rolle des Immobilienmaklers

Die Rolle des Immobilienmaklers

Es ist kein Geheimnis, dass die Immobilienbranche einen bedeutenden und schnellen Wandel erlebt.

Neue Technologien und datengesteuerte Start-ups geben den Verbrauchern mehr Möglichkeiten und verändern die Art und Weise, wie sie Immobilien kaufen und verkaufen, grundlegend. Darüber hinaus stellen Discount- und nicht-traditionelle Maklerunternehmen die langjährige Herrschaft des traditionellen Maklermodells in Frage.

Manche behaupten, wir stünden an der Schwelle zu einer weitgehend automatisierten Ära, in der sich Käufer und Verkäufer von Immobilien in erster Linie auf daten- und KI-gestützte Immobilienservices verlassen und den Makler ganz umgehen können.

Aber ist das wirklich der Fall?

Um ein klareres Bild von der sich entwickelnden Rolle des Immobilienmaklers – und der Denkweise von Hausverkäufern im Jahr 2019 – zu erhalten, hat Clever kürzlich eine Umfrage unter 1.000 Amerikanern durchgeführt, die angaben, dass sie den Verkauf ihres Hauses innerhalb des nächsten Jahres planen.

Was haben wir gelernt? Immobilienmakler müssen sich an die neue, technikzentrierte Immobilienlandschaft anpassen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Trotz der weit verbreiteten Umwälzungen in der Branche spielen Immobilienmakler nach wie vor eine wichtige Rolle im Verkaufsprozess – und es ist unwahrscheinlich, dass die Nachfrage nach ihren Dienstleistungen in absehbarer Zeit verschwinden wird.

Hier sind einige der wichtigsten Erkenntnisse aus unserem Bericht.

Zusammenfassung

Vielen Hausbesitzern ist nicht bewusst, wie viel der Verkauf eines Hauses tatsächlich kostet. 45 % der Hausverkäufer wissen nicht, dass sie eine Maklerprovision für den Käufer zahlen müssen. Nur 35 % wissen, dass die Standard-Gesamtprovision etwa 6 % des endgültigen Verkaufspreises ihres Hauses ausmacht.

Die Verkäufer bereiten sich auf eine Abschwächung des Immobilienmarktes vor. 65 % der Befragten gaben an, dass sie bereit sind, länger auf einen besseren Preis zu warten, während 35 % der Befragten angaben, dass es ihr oberstes Ziel sei, so schnell wie möglich zu verkaufen.

Käufer (und Hausverkäufer) aufgepasst: 37 % der Hausverkäufer würden eine Doppelagentur in Betracht ziehen, und 46 % waren sich nicht sicher. Käufer und Verkäufer, die mit dieser Art von Maklern zusammenarbeiten, setzen sich selbst einem Risiko aus, da Doppelmakler keine klare treuhänderische Verantwortung gegenüber einer der am Verkauf beteiligten Parteien haben.

Die Verbraucher sind fast bereit für KI-Technologie in der Immobilienbranche. Ungefähr 50 % der Befragten gaben an, dass sie bereit wären, ihr Haus über eine KI-Plattform zu verkaufen, die potenzielle Käufer findet, und 37 % glauben, dass die vorhandene KI-Technologie einen menschlichen Immobilienmakler übertreffen könnte.

Die meisten Haus- und Wohnungsverkäufer – auch diejenigen, die versuchen, ihr Haus oder ihre Wohnung selbst zu verkaufen (FSBO) – benötigen nach wie vor einen Immobilienmakler. Etwa 50 % der Befragten gaben an, dass sie sich bei Verhandlungen mit Käufern nicht wohl fühlen würden, und etwa 62 % würden sich nicht wohl dabei fühlen, die für den Abschluss notwendigen Papiere zu finden und auszufüllen.

Bei den Verkäufern der Millennials ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie einen Immobilienmakler beauftragen, um 93 % geringer. Sie sind auch doppelt so häufig der Meinung, dass ein Immobilienmakler für den Hausverkaufsprozess unwichtig oder gar nicht wichtig ist.

Bei den Gründen für den Verkauf gibt es deutliche Unterschiede zwischen den Generationen: Millennials und Gen-X-Verkäufer sind bereit, in ein größeres Haus umzuziehen (46 %), während Baby-Boomer eine Verkleinerung anstreben (47 %).

Schnelle Fakten

Während viele Verkäufer das Internet nutzen, um Immobilienmakler zu finden und zu prüfen, gaben die meisten (50 %) an, dass sie sich auf Empfehlungen von Freunden und Familie verlassen

Viele Hausverkäufer sind unschlüssig, ob sie einen Immobilienmakler beauftragen sollen – 32 % waren sich nicht sicher, ob sie einen Makler beauftragen würden, und 14,5 % gaben an, dass sie versuchen würden, ihr Haus FSBO zu verkaufen.

Laut den Umfrageteilnehmern besteht die größte Herausforderung beim Verkauf eines Hauses darin, es für den Verkauf vorzubereiten (27 %), gefolgt von der Gewinnung von Käufern (20 %), der richtigen Preisgestaltung (18 %), der Suche nach einem guten Immobilienmakler (13,5 %), der Verhandlung mit Käufern (10,7 %) und der Erledigung des gesamten Papierkrams (9,7 %).

Wichtige Einblicke und Analysen

Hausverkäufer verstehen nicht, wie Maklerprovisionen funktionieren

Wenn es darum geht, ein Haus zu verkaufen, trifft das alte Sprichwort “man muss Geld ausgeben, um Geld zu verdienen” definitiv zu.

Angefangen bei Reparaturen vor dem Verkauf, über die Inszenierung und Fotografie bis hin zu Zugeständnissen des Verkäufers, Anwaltskosten und Maklerprovisionen – Hausbesitzer, die einen guten Preis erzielen möchten, müssen im Laufe des Verkaufs oft Tausende von Euro bezahlen. Einigen Schätzungen zufolge belaufen sich die Gesamtkosten für den Verkauf eines Hauses und den Umzug auf fast 17 % des Verkaufspreises des Hauses.

Es scheint jedoch, dass viele angehende Hausverkäufer nicht alle erforderlichen Kosten, logistischen Maßnahmen und Beteiligten während des gesamten Hausverkaufsprozesses vollständig verstehen.