Die wichtigsten Faktoren für Immobilieninvestitionen

Die wichtigsten Faktoren für Immobilieninvestitionen

Was ist das Wichtigste, worauf man bei Immobilien achten sollte? Der Standort ist zwar immer eine wichtige Überlegung, aber es gibt noch zahlreiche andere Faktoren, die mitbestimmen, ob eine Investition für Sie geeignet ist. Im Folgenden finden Sie einige der wichtigsten Faktoren, die Sie beachten sollten, wenn Sie in den Immobilienmarkt investieren möchten. 

1. Standort der Immobilie

Warum das so wichtig ist

Das Sprichwort “Lage, Lage, Lage” gilt immer noch und ist nach wie vor der wichtigste Faktor für die Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Die Nähe zu Annehmlichkeiten, Grünflächen, landschaftlichen Aussichten und der Status des Viertels spielen bei der Bewertung von Wohnimmobilien eine wichtige Rolle. Die Nähe zu Märkten, Lagerhäusern, Verkehrsknotenpunkten, Autobahnen und steuerbefreiten Gebieten spielt bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle.

Worauf ist zu achten?

Ein wichtiger Aspekt bei der Standortwahl von Immobilien ist die mittel- bis langfristige Betrachtung der voraussichtlichen Entwicklung des Gebiets während des Investitionszeitraums. So könnte beispielsweise das heute ruhige, offene Gelände hinter einem Wohnhaus eines Tages zu einer lauten Produktionsstätte werden, was den Wert der Immobilie mindern würde. Informieren Sie sich gründlich über die Eigentumsverhältnisse und die beabsichtigte Nutzung der unmittelbaren Umgebung Ihres Investitionsvorhabens.

Eine Möglichkeit, sich über die Aussichten in der Umgebung der von Ihnen ins Auge gefassten Immobilie zu informieren, ist die Kontaktaufnahme mit der Stadtverwaltung oder anderen öffentlichen Stellen, die für Raumordnung und Stadtplanung zuständig sind. Auf diese Weise erhalten Sie Zugang zu den langfristigen Planungen für das Gebiet und können feststellen, wie günstig oder ungünstig diese für Ihre eigenen Pläne für die Immobilie sind.

2. Bewertung des Grundstücks

Warum das wichtig ist

Die Immobilienbewertung ist wichtig für die Finanzierung beim Kauf, den Angebotspreis, die Investitionsanalyse, die Versicherung und die Besteuerung – sie alle hängen von der Immobilienbewertung ab.

Worauf ist zu achten?

Zu den häufig verwendeten Methoden der Immobilienbewertung gehören:

– Verkaufsvergleichsverfahren: vergleichbare Verkäufe jüngeren Datums von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen – am weitesten verbreitet und sowohl für neue als auch für alte Immobilien geeignet

– Kostenansatz: die Kosten des Grundstücks und der Konstruktion abzüglich der Abschreibungen – geeignet für Neubauten

– Ertragswertverfahren: auf der Grundlage der erwarteten Mittelzuflüsse – geeignet für Vermietungen.

3. Investitionszweck und Investitionshorizont

Warum das wichtig ist

In Anbetracht der geringen Liquidität und des hohen Investitionswerts von Immobilien kann eine unklare Zweckbestimmung zu unerwarteten Ergebnissen führen, einschließlich finanzieller Notlagen – insbesondere, wenn die Investition mit Hypotheken belastet ist.

Worauf ist zu achten?

Finden Sie heraus, welche der folgenden Kategorien zu Ihrem Zweck passt, und planen Sie dann entsprechend:

Kaufen und selbst nutzen. Hier sparen Sie Miete und haben den Vorteil der Selbstnutzung, während Sie gleichzeitig einen Wertzuwachs erzielen.

Kaufen und vermieten. Dies bietet ein regelmäßiges Einkommen und langfristigen Wertzuwachs. Allerdings braucht man das Temperament eines Vermieters, um mögliche Streitigkeiten und Rechtsfragen zu bewältigen, Mieter zu verwalten, Reparaturen durchzuführen usw.

Kaufen und verkaufen (kurzfristig). Hier geht es im Allgemeinen um einen schnellen, kleinen bis mittleren Gewinn – die typische Immobilie befindet sich im Bau und wird nach Fertigstellung mit Gewinn verkauft.

Kaufen und verkaufen (langfristig). Hier geht es im Allgemeinen um eine große Wertsteigerung über einen langen Zeitraum. Dies bietet Alternativen, um langfristige Ziele, wie den Ruhestand, zu ergänzen.

4. Erwartete Cash Flows und Gewinnchancen

Warum das wichtig ist

Der Cashflow gibt an, wie viel Geld nach den Ausgaben übrig bleibt. Ein positiver Cashflow ist der Schlüssel zu einer guten Rendite für eine Investitionsimmobilie.

Worauf Sie achten sollten

Entwickeln Sie Projektionen für die folgenden Arten von Gewinn und Ausgaben:

Erwarteter Cashflow aus Mieteinnahmen (Inflation begünstigt Vermieter bei Mieteinnahmen)

Erwarteter Anstieg des inneren Wertes aufgrund langfristiger Preissteigerungen.

Vorteile der Abschreibung (und verfügbare Steuervorteile)

Kosten-Nutzen-Analyse der Renovierung vor dem Verkauf, um einen besseren Preis zu erzielen

Kosten-Nutzen-Analyse von Hypothekendarlehen vs. Wertzuwachs.

5. Seien Sie vorsichtig mit der Hebelwirkung

Warum das wichtig ist

Darlehen sind praktisch, aber sie können mit hohen Kosten verbunden sein. Sie setzen Ihr zukünftiges Einkommen ein, um sich heute einen Nutzen zu verschaffen, und zwar auf Kosten von Zinsen, die über viele Jahre verteilt werden. Vergewissern Sie sich, dass Sie wissen, wie Sie mit Krediten dieser Art umgehen müssen, und vermeiden Sie eine hohe Verschuldung oder eine so genannte Überschuldung. Selbst Immobilienexperten sind in Zeiten ungünstiger Marktbedingungen mit einer Überschuldung konfrontiert, und die Liquiditätsengpässe, die durch hohe Schulden entstehen, können Immobilienprojekte zum Scheitern bringen.

Worauf Sie achten sollten

Je nach Ihren derzeitigen und erwarteten künftigen Erträgen sollten Sie Folgendes beachten:

Entscheiden Sie sich für die Hypothekenart, die am besten zu Ihrer Situation passt – Festhypothek, Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), Nur-Zins-Hypothek, Null-Anzahlung, usw. Beachten Sie, dass jede Hypothekenart ihr eigenes Risikoprofil hat und Sie jede Art von Hypothek sorgfältig prüfen müssen. Bei ARM-Hypotheken beispielsweise können sich die Hypothekenzinsen jederzeit ändern, was von den Kräften des Kapitalmarkts abhängt, und der Darlehensnehmer muss alle Zinsänderungen während der Laufzeit akzeptieren.

Achten Sie auf die Bedingungen, Konditionen und sonstigen Gebühren, die der Hypothekengeber erhebt.

Informieren Sie sich, um niedrigere Zinssätze und bessere Bedingungen zu finden.

6. Neubau vs. bestehendes Objekt

Warum das wichtig ist

Ein Neubau bietet in der Regel attraktive Preise, die Möglichkeit zur individuellen Gestaltung und moderne Annehmlichkeiten. Zu den Risiken gehören Verzögerungen, höhere Kosten und die Unwägbarkeiten einer neu erschlossenen Wohngegend.

Bestehende Grundstücke bieten Komfort, schnelleren Zugang, bereits vorhandene Verbesserungen (Versorgungseinrichtungen, Landschaftsgestaltung usw.) und in vielen Fällen auch niedrigere Kosten.

Worauf Sie achten sollten

Bei der Entscheidung zwischen einem Neubau und einer bestehenden Immobilie sollten Sie auf einige wichtige Dinge achten:

Prüfen Sie frühere Projekte und informieren Sie sich über den Ruf des Bauunternehmens bei neuen Investitionen.

Prüfen Sie Grundstücksurkunden, aktuelle Gutachten und Schätzungsberichte für bestehende Immobilien.

Berücksichtigen Sie monatliche Wartungskosten, ausstehende Gebühren und Steuern. Kosten wie diese können Ihren Cashflow erheblich beeinträchtigen.

Wenn Sie in vermietete Immobilien investieren, sollten Sie herausfinden, ob die Immobilie mietkontrolliert, mietstabilisiert oder frei verkäuflich ist. Läuft der Mietvertrag demnächst aus? Bestehen für den Mieter günstige Verlängerungsoptionen? Wem gehört das Mobiliar?

Überprüfen Sie die Qualität der Gegenstände (Möbel, Einrichtungsgegenstände und Geräte), wenn diese mitverkauft werden sollen.


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